Na podstawie art. 89 ust.2, art. 91 ust. 4 pkt 4, art. 6 ust.1 lit. b, art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. 2022r., poz. 840 t.j., ze zm.), art. 60 ust. 1 oraz art. 53 ust. 4 p. 2 ustawy z dn. 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977 – t.j.) oraz na podstawie art. 106 ustawy z dn. 14 czerwca 1960 r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775 – t.j.) po rozpatrzeniu wniosku złożonego przez Burmistrza Lubska (znak: IGN.6730.37.2023)
Lubuski Wojewódzki Konserwator Zabytków odmawia uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na części działki o nr ewid. 332 położonej przy ul. Krakowskie Przedmieście obręb 0002 oraz na działce o nr ewid. 330/2 położonej przy ul. Gdańskiej obręb 0002 Lubsko, zlokalizowanych na obszarze miasta Lubsko, wpisanego do rejestru zabytków pod nr 74 i 2173.
u z a s a d n i e n i e
W dniu 12.07.2023 r. do Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w Zielonej Górze wpłynął wniosek złożony przez Burmistrza Lubska w sprawie uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na części działki o nr ewid. 332 oraz na działce o nr ewid. 330/2 położonych przy ul. Krakowskie Przedmieście obręb 0002 Lubsko.
Zgodnie z art. 60 ust. 1 oraz art. 53 ust. 4 p. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków.
Na podstawie analizy wniosku stwierdzono, że działki o nr ewid. 332 i 330/2 zlokalizowane są na obszarze historycznego miasta Lubska wpisanego do rejestru zabytków pod nr 74 i 2173.
Wpisany do rejestru zabytków układ urbanistyczny stanowi obiekt zabytkowy chroniony w myśl art. 6 pkt 1 lit. b oraz art. 7 pkt 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zabytek to nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Natomiast cytując definicję art. 3 pkt 12 historyczny układ urbanistyczny to przestrzenne założenie miejskie, zawierające zespoły budowlane, pojedyncze budynki i formy zaprojektowanej zieleni, rozmieszczone w układzie historycznych podziałów własnościowych i funkcjonalnych, w tym ulic lub sieci dróg. Ochrona takiego układu ma na celu trwałe zachowanie jego historycznego rozplanowania oraz kompozycji przestrzennej. Oznacza to między innymi zachowanie w niezmienionym kształcie rozplanowania placów i ulic, ich przebiegu, układu i sposobu zagospodarowania poszczególnych parceli, a także zachowanie gabarytów oraz zasadniczych proporcji wysokościowych kształtujących sylwetę całego układu oraz kompozycji elewacji poszczególnych obiektów. Historyczny układ urbanistyczny tworzą zarówno zespoły budowli, jak i budynki posiadające indywidualne wartości zabytkowe.
Teren, na którym planowana jest ww. inwestycja, zlokalizowany w północnej części miasta Lubska. Są to działki na tyłach zabudowy przy ul. Gdańskiej i ul. Krakowskie Przedmieście. Po stronie południowej od ww. nieruchomości przepływa Kanał Młyński. Ulica Gdańska i ul. Krakowskie Przedmieście to część średniowiecznej wsi ulicowej – Dąbrowa, włączonej w XIV w. w granice miasta jako przedmieścia. Do dziś czytelna jest dawna parcelacja siedlisk w formie regularnie wytyczonych wąskich i długich działek wraz z typowym układem zagród sytuowanych przy ww. drogach. Istniejąca zabudowa ul. Gdańskiej to głównie budynki wybudowane w połowie XIX wieku. Są to domy murowane, w zabudowie pierzejowej, jedno-, dwu- i trzykondygnacyjne, nakryte dachami dwuspadowymi lub naczółkowymi. Usytuowane są zarówno szczytowo, jak i kalenicowo do drogi. Zabudowie mieszkalnej towarzyszą budynki gospodarcze, usytuowane liniowo za domami oraz stodoły zamykające podwórza od strony pól. Natomiast zabudowa przy ul. Krakowskie Przedmieście wzniesiona została w XVIII i XIX w. Budynki, o typowo miejskim charakterze, tworzą zwartą zabudowę pierzejową o zróżnicowanych gabarytach. Są to obiekty jedno-, dwu- lub trzykondygnacyjne z funkcją usługową w parterze. Przedstawiony wyżej charakter historycznej zabudowy potwierdzają również wyniki analizy funkcji i cech zabudowy oraz warunków i zasad zagospodarowania terenu. Ponadto z analizy wynika, że najniższe budynki w pierzejach mają około 3 m wysokości do okapu, jedną kondygnację oraz dach stromy, o kącie nachylenia połaci od 40° do 45°, kryty dachówką ceramiczną. W pierzei zachodniej ul. Krakowskie Przedmieście najwyższą kamienicę stanowi budynek o nr ewid. 65A.
Na podstawie analizy zapisów w przedłożonej do uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy stwierdzono, że przewidziana jest budowa budynku usługowo-handlowego o szerokości elewacji frontowej od 20 m do 54 m, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki do 8,5 m, z dachem płaskim o kącie nachylania 10o. W ustaleniach dotyczących warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego określono wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do 50%, wielkość sali sprzedaży do 1300 m2 oraz udział powierzchni terenu biologicznie czynnej – minimum 5 % powierzchni działki. W decyzji wprowadzono także lokalizację pylonu reklamowego o maksymalnej wysokości 16 m, a także zapewnianie miejsc postojowych na terenie inwestycji 1 miejsce na 50 m2 powierzchni sali sprzedaży i 1 miejsce postojowe na 60 m2 powierzchni usługowej). Ponadto analiza funkcji i cech zabudowy załączona do decyzji wskazuje, że budowa ww. budynku jest jednym z trzech planowanych do realizacji w ramach całego przedsięwzięcia.
Ze stanowiska konserwatorskiego należy wskazać, że zapisy w decyzji o warunkach zabudowy wyraźnie wskazują niedostosowanie parametrów nowej zabudowy do historycznej zabudowy. Zastrzeżenia dotyczą przyjętej wysokości elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki do 8,5 m, która przewyższa ustaloną w analizie wysokość budynków istniejących – 6,50 m. Ponadto zastrzeżenia budzi szerokość elewacji frontowej do 54 m. Zgodnie z analizą istniejące budynki wolnostojące posiadają od 10 do 20 m szerokości fasad w tym budynek netto 24 m. W przypadku obiektów o podobnych parametrach działaniem pożądanym ze stanowiska konserwatorskiego jest rozbicie bryły poprzez wprowadzenie artykulacji elewacji, przełamanie prostych linii rzutu budynku np. poprzez operowanie modułami pozwalającymi na wyeliminowanie długich płaszczyzn elewacji. Kolejną kwestią jest kształtowanie bryły samego budynku – do dwóch kondygnacji z dachem płaskim. Rozwiązanie to spowoduje wprowadzenie obiektu o bryle dominującej wśród otaczającej zabudowy i kształtowanej monolitycznie, która odbiegać będzie od form tradycyjnych, charakterystycznych dla zabytkowego zespołu urbanistyczno-krajobrazowego Lubska. Ww. parametry z dodatkowo przyjętym wskaźnikiem wielkości powierzchni zabudowy do 50%, wielkością sali sprzedaży do 1300 m2 z udziałem powierzchni biologicznie czynnej – minimum 5 % powierzchni działki, znacząco i negatywnie przekształcą historyczny zespół urbanistyczno-krajobrazowy.
Przedstawiony sposób zagospodarowania terenu jest niewłaściwy dla obszaru objętego ochroną konserwatorską. Dopuszczenie realizacji inwestycji zgodnie z przedstawionymi zapisami decyzji pogorszy warunki ochrony konserwatorskiej na tym terenie. Realizacja ww. inwestycji przyczyni się do degradacji historycznego układu urbanistycznego poprzez wprowadzenie nowej zabudowy dysharmonizującej pod względem gabarytów i formy ukształtowania bryły, co negatywnie wpłynie na autentyzm zabytku. Budowa ww. budynku spowoduje dysharmonię przestrzenną w krajobrazie miasta, poprzez wprowadzenie dominującego architektonicznie obiektu wraz z górującym nad budynkami pylonem reklamowym. Nadmienić należy, że pomimo istnienia w sąsiedztwie pojedynczych budynków w różnym stopniu odbiegających ukształtowaniem bryły od zabudowy historycznej, fakt ten nie może uzasadniać wprowadzania kolejnych elementów zupełnie odmiennych od zabudowy historycznej, gdyż stanowiłoby to akceptację dla utrwalania degradacji wartości zabytku.
Podkreślić należy, że Lubsko jest jednym z najstarszych miast w województwie lubuskim. Zabudowa miasta podczas działań w trakcie II wojny światowej w niewielkim stopniu uległa zniszczeniu. Znaczna część historycznej zabudowy zachowana jest do dzisiaj, co stanowi element dokumentujący historię miasta od średniowiecznych początków po czasy współczesne. Rozplanowanie ulic i placów miasta założonego jeszcze w XIII w. wraz z historyczną zabudową stanowi wyjątkowy przykład kształtowania na przestrzeni wieków ośrodka miejskiego. Utrzymanie skali zabudowy oraz właściwych relacji przestrzennych historycznego zespołu, a także dostosowanie do otaczającej zabudowy wysokości budynków oraz użytych materiałów, jest konieczne dla zachowania wartości zabytkowych miasta Lubska.
Dopuszczenie zabudowy o parametrach wskazanych w ww. decyzji o warunkach zabudowy, w ocenie Lubuskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, narusza przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W świetle regulacji art. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wszystkie działania i rozstrzygnięcia organu konserwatorskiego winny być podejmowane dla zapewnienia odpowiednich warunków, umożliwiających zachowanie zabytków, w tym zabytkowych układów urbanistycznych, we właściwym stanie, ich odpowiedniego zagospodarowania i utrzymania, zapobiegania zagrożeniom mogącym spowodować uszczerbek dla ich wartości, udaremnienia niszczenia i niewłaściwego korzystania z zabytku.
Planowana inwestycja nie jest zgodna z zasadami ochrony układów urbanistycznych, które polegają m.in. na zachowaniu historycznych relacji przestrzennych. Realizacja inwestycji doprowadzi do powstania współczesnego budynku, który w ramach całego przedsięwzięcia tworzyć będzie zespół parterowych, wielkoprzestrzennych budynków o płaskich dachach, z zagospodarowaniem pozostałej części terenu inwestycji parkingami i drogami z niewielką częścią nawierzchni trawiastych (przewidziano minimum 5% powierzchni działki, jako udziału powierzchni terenu biologicznie czynnej).
Nadmienić należy że w obecnych warunkach klimatycznych i powtarzających się suszach, priorytetem powinno być podporządkowanie rozwiązań inwestycyjnych istniejącym uwarunkowaniom krajobrazowym. Przewidziane zagospodarowanie drastycznie zmieni historyczny charakter miejsca (tj. tereny zielone z ciekami wodnymi), poprzez zabudowę wielkopowierzchniową z niemal całkowitym utwardzeniem terenu. Strefy krajobrazowe na obszarach historycznych układów urbanistycznych, mają fundamentalne znaczenie dla zachowania walorów zabytkowych. Od dziesiątków czy setek lat ta zieleń była wpisana i je współtworzyła. Jest to również konieczność natury przyrodniczej, gdyż retencjonowanie wody, ochładzanie powietrza, produkcja tlenu, realizują tereny właśnie takie, jak analizowany obszar Lubska.
Dodatkowo należy wskazać, że realizacja inwestycji w oparciu o warunki zabudowy wpłynie także na ekspozycję zespołu urbanistyczno-krajobrazowego miasta od strony ul. Gdańskiej. Teren w ciągu ulicy Gdańskiej jest wyniesiony natomiast obszar inwestycji wraz z okalającymi go nieruchomościami ma charakter nizinny podporządkowany ciekom wodnym. Zatem inwestycja w analizowanej formie będzie miała także negatywny wpływ na krajobraz kulturowy w tym również na panoramę miasta z charakterystycznymi wieżami kościołów, zamkiem, poprzez wprowadzenie obiektu o dominującej bryle.
Lubsko, jako jedno z najstarszych miast w regionie wymaga utrzymania zachowanych na tym terenie relacji przestrzennych, a także dostosowywania nowej zabudowy do zabudowy historycznej z uwzględnieniem jej formy, gabarytów, geometrii dachu oraz użytych materiałów i sposobu wykończenia. Wartość historyczną i naukową miasta stanowi jej niezmieniony i czytelny układ wraz z zachowaną i jednorodną historyczną zabudową.
Należy wskazać, że problematykę ochrony zabytkowych układów urbanistycznych porusza m.in. Międzynarodowa Karta Ochrony Miast Historycznych (Waszyngton, Toledo 1987 r.). W punkcie 10. karty dotyczącym metody i środków ochrony miast i dzielnic zabytkowych wskazano, że “w przypadku konieczności przebudowy budynków lub wprowadzenia nowych elementów do istniejącej zabudowy, wszelkie uzupełnienia powinny być dokonywane z zachowaniem układów przestrzennych i parcelacyjnych oraz skali istniejącej zabudowy tak, jak tego wymaga charakter i wartość zespołu. Wprowadzenie elementów o charakterze współczesnym może przyczynić się do wzbogacenia zespołu pod warunkiem, że nie będą one szkodzić harmonijnej całości jego zabudowy”.
Ostatnią kwestią niezgodną z zasadami ochrony zabytków jest zapis dotyczący ochrony zabytków archeologicznych. Mianowicie, w treści decyzji wprowadzony został zapis przywołujący treść art. 32 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, który w analizowanej sprawie nie zapewni pełnej ochrony zabytków archeologicznych. Należy podkreślić, że inwestycja w części zlokalizowana jest na terenie stanowiska archeologicznego Lubsko 31 (AZP 65-09/73) – historyczny układ urbanistyczny Lubska. W przypadku realizacji prac ziemnych w obrębie działki wskazanej w przedłożonym do uzgodnienia projekcie decyzji należy przeprowadzić archeologiczne badania archeologiczne, które podejmowane są w przypadku stanowisk znajdujących się na terenie, na którym zaplanowano inwestycję budowlaną. W takich sytuacjach, zgodnie z przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, inwestor ma obowiązek przeprowadzenia wyprzedzających badań. Należy więc stwierdzić, że zawarte w projekcie decyzji wskazanie sposobu postępowania, w przypadku znalezienia przedmiotu, który nosi znamiona zabytku, w ocenie wojewódzkiego konserwatora zabytków nie stanowi wystarczającej ochrony warstw kulturowych, które znajdować się mogą na przedmiotowym terenie. W treści decyzji o warunkach zabudowy winien znaleźć się zapis dotyczący konieczności prowadzenia badań archeologicznych podczas prac ziemnych w obszarze objętym zamierzeniem, a wynikający z art. 31 ust. 1a pkt 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, osoba fizyczna lub jednostka organizacyjna, która zamierza realizować roboty budowlane przy zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru lub objętym ochroną konserwatorską na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub znajdującym się w ewidencji wojewódzkiego konserwatora zabytków jest obowiązana, z zastrzeżeniem art. 82a ust. 1, pokryć koszty badań archeologicznych oraz ich dokumentacji, jeżeli przeprowadzenie tych badań jest niezbędne w celu ochrony tych zabytków.
Na koniec należy zwrócić uwagę, na przywołanie w zapasach decyzji przepisu art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, odnoszącym się do konieczności uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych w otoczeniu zabytku wpisanego do rejestru. W decyzjach o wpisie do rejestru zabytków pod nr 74 i 2173 nie wprowadzono otoczenia zabytku zgodnie z definicją w cyt. wyżej ustawy. Zatem zapis w pkt. II.7.3 decyzji o warunkach zabudowy winien być usunięty z treści decyzji o warunkach zabudowy.
W kontekście przepisów ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami odnoszących się do konieczności uwzględniania ochrony zabytków i opieki nad zabytkami przy sporządzaniu decyzji o warunkach zabudowy, a także art. 4 w ustawy, mówiącym, iż ochrona zabytków polega, w szczególności, na podejmowaniu przez organy administracji publicznej działań polegających m.in. na uwzględnianiu zadań ochronnych w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy stwierdzić, że przytoczone powyżej, zasadnicze zastrzeżenia powodują negatywne ustosunkowanie się organu ochrony zabytków do planowanego zamierzenia inwestycyjnego.
W związku z powyższym na podstawie art. 89 ust.2, art. 91 ust. 4 pkt 4, art. 6 ust.1 lit. b, art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, art. 60 ust. 1 oraz art. 53 ust. 4 p. 2 ustawy z dn. 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz na podstawie art. 106 ustawy z dn. 14 czerwca 1960 r. Kodeks Postępowania Administracyjnego, orzeczono jak w sentencji.
p o u c z e n i e
Na niniejsze postanowienie służy inwestorowi zażalenie do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego w Warszawie za pośrednictwem Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w terminie 7 dni od daty doręczenia, chyba że przepisy prawa powszechnie obowiązującego stanowią inaczej.
Otrzymuje:
⦁ Burmistrz Lubska, pl. Wolności 1, 68-300 Lubsko.
⦁ ARISTOINVEST Adam Kuczma, ul. Sienkiewicza 8, 65-443 Zielona Góra, na adres pełnomocnika: Pani Alicja Sapieńko-El Joundi, reprezentująca spółkę Symetria Inwestycje Budowlane Sp. z o.o. Sp. k., Alicja Sapieńko-El Joudi z siedzibą w Zielonej Górze, ul. Gorzowska 2a. .
⦁ Pozostali właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości w drodze obwieszczenia lub inny zwyczajowo przyjęty w miejscowości Lubsko sposób publicznego ogłoszenia.
aa. (6775) ad
Obwieszczenie z dnia 24.07.2023 r.